Suositeltu

Täytyykö asuntojen aina pienentyä?

  • asuntokaavoituksen kääntäminen kepistä porkkanaksi

Kasvukeskuksissa asuntomarkkinoiden kritisoitu kehityssuunta on asuntokokojen pieneneminen. Pohdin tässä esityksessä, kuinka asuntokaavoitus yhdistettynä tontinluovutukseen voisi tehokkaammin edistää laadullisten tavoitteiden toteutumista, erityisesti estää asuntojen jatkuva pieneneminen. Esittelen konkreettisen idean, kuinka kaavoitusta viritettäisiin sellaiseen suuntaan, jossa asemakaava käyttäisi markkinamekanismeja välineenään, eikä pelkästään asettaisi markkinoille rajoja.

Asunnon koko ja sen hinta liittyvät toisiinsa. Iso asunto maksaa paljon. Uusien asuntojen pienenemistä perustellaan korkeilla hinnoilla. Ja sen vuoksi pieniä asuntoja kysytään enemmän. Koko ja hinta siis kietoutuvat toisiinsa. Siksi on lähdettävä liikkeelle kysymyksestä, kuinka uuden asunnon hinta muodostuu.

Kuinka uuden asunnon hinta muodostuu?

Keskustelussa hinnanmuodostus ajatellaan yleensä kustannusten summaamisena. Kalliin tontin päälle tulee rakentamisen kustannukset, verot ja lopuksi rakennuttajalle sitten saattaa jäädä jokin voitto.  

Tonttihintojen ja asuntohintojen välisestä yhteydestä on esitetty mallia, jossa asumisen hinta määräytyy osittain tontin hinnan pohjalta, mutta tätä ennen rakentamattoman tontin hinta määräytyy asuntohintojen pohjalta. Ne siis määräävät toisiaan.

Asuntomarkkinoilla kausaliteetti kulkee siis vanhojen asuntojen hinnoista tontin hintaan. Asuntojen myyntihinnat riippuvat sijainnista ja lähialueen vanhojen asuntojen hinnoista ja ovat riippumattomat tontin, rakentamisen sääntelyn tai verotuksen aiheuttamista kustannuksista. Asunnon hinta määrittää tontin hintaa eikä päinvastoin. Vapaarahoitteisessa tuotannossa ei koskaan tule myyntiin paikallisia markkinahintoja halvempia asuntoja.

Korkea tontinhinta vaikuttaa vain rakennuttajan voittoa vähentävästi, eikä siirry asuntojen jälkimarkkinoiden hintoihin. Toisin sanoen maanomistaja myydessään tontin ottaa osan rakentajan voitosta. Tämä on mahdollista koska rakentaminen on mahdotonta ilman tonttia.

Rakennuttaja harkitsee tontin ostamista tai varaamista ja laskee jäännösarvomenetelmällä, kuinka paljon hänelle jää voittoa tontin hinnan ja rakennuskustannusten jälkeen. Keino voiton kasvattamiseen on alentaa rakennuskustannuksia myytyä asuntoa kohden. Jos voittoa ei synny, jää hanke toteutumatta.

Asunnonostajan toimintalogiikka taas on sellainen, että hän ensin päättää kuinka suuren osan varallisuudestaan ja tuloistaan haluaa käyttää asumiseensa, harkitsee oman budjettirajansa. Käytännössä määräävä asema on usein kuitenkin ostajan pankilla, joka päättää kuinka suuren lainan hakija voi saada. Asumisen kysyntäjousto on suuri. Hintojen kohotessa hankitaan pienempiä asuntoja tai muutetaan kauemmas.

Rakennuttajan tavoite on maksimoida tontin rakentamisesta ja asuntojen myynnistä saamansa tulo. Hän ottaa huomioon asunnonostajien budjettirajoitteen. Korkeammalla laadulla ostajaa ei voi houkutella käyttämään enemmän rahaa asunnonostoon. Pankki on asettanut maksimihinnan. Siksi rakennuttajan on mahdollista lisätä voittoaan maksimoimalla asuntojen lukumäärä. Näin on myös käynyt, Yksiöiden ja kaksioiden osuus tuotetuista asunnoista on kasvanut voimakkaasti 2010-luvulla koko PKS-seudulla, Helsingissäkin, jossa ennestään oli pienasuntovaltaisin asuntokanta. Paitsi enemmän pieniä asuntoja, niin myös perheasunnot ovat pienentyneet, Helsingissä lähes pienen makuuhuoneen verran 3-4 huoneen asunnot ovat pienempiä kuin vuosikymmen sitten.

Helsingin maa- ja asuntopolitiikan uudistukset

Helsinki on ollut aktiivinen uudistaja.Uudistusten päätavoitteita ovat, että asuntotontit luovutetaan vain vuokraamalla ja luovutuksissa lisätään kilpailuttamista. Vanha perustelu tonttien vuokraamiselle on ollut näin säilyttää kaupungilla valta tehostaa maankäyttöä tulevaisuudessa. Uuden linjauksenkin mukaan kaupunki kuitenkin edelleen luovuttaa myymällä noin neljänneksen asuntorakentamiseen osoitettavasta kerrosalasta. Myytävät tontit arvokkailla ja vetovoimaisilla paikoilla ovat sellaisia, joissa ”myytävä tontti on kaavallisesti loppuun jalostettu”. Tiedossani ei ole yhtään tapausta, jossa vuokratontteja olisi lunastettu takaisin kaupungille vuokra-ajan jälkeen. Periaatteessa kaikki Helsingin uudet asuinalueet ovat ”kaavallisesti loppuun jalostettuja”.

Tonttien vuokraamisen toinen perustelu on pyrkimys kohtuullisempiin asumismenoihin. Ajatellaan ettei asunnonostajan tarvitse maksaa tontin koko hintaa. Nykyisen 4%:n tuottotavoitteen mukaisesti tontinvuokraaja maksaa tontin hinnan vähittäin 25 vuoden aikana. Omalle tontille rakennettavan talon asukas maksaa tontin hinnan tyypillisesti 20 vuodessa. Ero ei ole kovin suuri, mutta sen jälkeen, kun omistustontti tulee kokonaan maksetuksi, ero on valtava.

Kolmas perustelu vuokraamiselle on, että näin kaupunki saa pitkällä tähtäimellä paremman tuoton. Näin onkin. Nyt kaupungin päättämien uusien tontinvuokrien määräytymisperusteiden mukaisesti vuokratontin asukkaat maksavat jatkuvasti ja pysyvästi tontin markkinahinnan mukaista maanvuokraa. Uudistus siis synnyttää tilanteen, jossa toisten varallisuuden kasvu nostaa toisten verotusta. Tämän järjestelmän oikeutusta voi syystä kysyä.

Kahdella vierekkäisellä tontilla Sompasaaressa saattaa olla ensimmäiset 20 vuotta alkuperäisestä tontinhinnasta aiheutuvat asumismenot kutakuinkin samat, mutta omistustontilla asuvan varallisuus on kasvanut koko ajan enemmän. Asuntoa myymättäkin hän voi hyödyntää asunnon noussutta vakuusarvoa. Tontin tultua maksetuksi myös asumismenot alenevat.

Koska ylivoimaisesti suurin osa Helsingin asuintalojen tonteista on omistustontteja, ei oikeudenmukaisuuden ja tasapuolisuuden kannalta mielestäni pitäisi olla muuta mahdollisuutta kuin myydä kaikki uudet asuntotontit.

Kaikkien asuntotonttien myyminen avaisi mahdollisuuden uudistaa kaavoitusta niin, että sääntelylle muodostuu hinta, joka ohjaa rakennuttajaa ja kaupunkia. Se tapahtuisi yhdistämällä tontinluovutus ja kaavoitus samaan prosessiin. Helsingissä on jo otettu yksi askel tähän suuntaan kun aikoinaan yhdistettiin kiinteistövirasto ja kaupunkisuunnitteluvirasto saman toimialan osiksi. Organisaatiomuutoksella ei yksin näytä olleen vaikutusta toimintoihin, ei edes niiden tarkasteluun yhtenä prosessina. Tämä näkyy hyvin uudistusten valmistelussa, kukin erikseen ja irrallaan asemakaavoituksesta.

Kuinka kaavoituksella voisi edistää tilavampien asuntojen rakentamista?

Asemakaavan tärkein luku on rakennusoikeuden määrä. Lisäksi kaavassa on monenlaisia asuntojen lukumäärän, kerrosluvun, pysäköinnin, julkisivujen ym. määrällisiä ja laadullisia rajoituksia ja määräyksiä. Tonttien hinnat määritellään rakennusoikeuden perusteella. Vapaasti markkinoilla syntyvä tontin hinta perustuu sille rakennettavissa olevien asuntojen myyntihintoihin. Ja nämä puolestaan perustuvat vanhojen asuntojen markkinahintatasoon alueella.

Rakennuttaja ei myy neliöitä vaan asuntoja. Siksi hänen lähes aina kannattaa rakentaa mahdollisimman monta myytävää asuntoa kaavan salliman neliömäärän puitteissa. Siis mieluimmin monta pientä kuin vähemmän suuria asuntoja. Ja mahdollisimman vähän rappukäytäviä ja muita tiloja, joiden kustannukset nostavat rakentajan kustannuksia myytävää asuntoneliötä kohden.

Asunnon ostajakaan ei osta neliöitä vaan asunnon, joka tarjoaa hänelle tärkeitä toiminnallisuuksia ja laatutekijöitä. Huoneiden lukumäärä ja niiden koko, säilytystilojen ja ulkotilojen sopiva määrä, väljyyden tuntu, valoisuus, jne. Kaikkien näiden tarpeiden tyydyttäminen on aina helpompaa, jos asunto on tilava.

Rakennuttajat tietävät, että asunnonostajalle lopulta on sijainti kaikista tärkein kriteeri. Sijainti on tärkein, koska siinä tiivistyvät niin monet ulkoisvaikutukset. Ostaessaan asunnon tietyltä alueelta ostaja ostaa samalla tietynlaisen naapuruston, palvelujen ja työpaikkojen laadun, saavutettavuuden ja liikenneyhteydet. Myös näköalat, rannan läheisyys, meluttomuus, luonnonläheisyys ovat osa asunnon laatua. Mihinkään näistä ei rakennuttajalla ole ollut mitään osaa. Ulkoisvaikutukset kapitalisoituvat tontin hintaan ja heijastavat kaupunkimaan korkoa. Sen voi ymmärtää korkona kaupunkitalouden ja kaikkien kaupunkilaisten yhteisesti tuottamasta arvosta. Tontin omistaja voi muuttaa tämän arvon hinnaksi ja rahaksi.

Tontinhinnan muodostumisen voisin tietenkin kuvata myös uusklassisen kaupunkitaloustieteen pohjalta ja puhua vain maksuhalukkuudesta. Hinnat määräytyvät sen mukaan mikä on korkein maksuhalukkuus tietyssä sijainnissa. Mutta kaupunkitaloustiede peittää tuotetun arvon lähteen ja siten tehokkaasti estää keskustelun arvon oikeudenmukaisesta jaosta.

Jos kaupunki myisi kaikki asuntotontit eniten tarjoavalle, niin tonttimaahan kapitalisoitunut yhteisvarallisuus tulisi kaupungin kassaan ja yhteiseen käyttöön (ja asumisaikana asunnonomistajien hyväksi näiden asuntovarallisuuden kasvun myötä). Mutta mikä tärkeintä, tonttien myyminen kilpailuttamalla lisäisi kilpailua rakennusmarkkinoilla ja voitaisiin kehittää myös ohjaamaan rakentamista, jos se kytkettäisiin yhteen rakentamisen sääntelyn kanssa.

Tältä pohjalta aloin miettiä kuinka kaavoitus voisi käyttää markkinamekanismia hyväkseen, sen sijaan, että se nyt vain asettaa sille rajoja ja esteitä.

Asuntokaavoissa rakennusoikeus voitaisiin määritellä asuntojen lukumääränä, ei kerrosalana. Kaavassa määriteltäisiin, että esimerkiksi viereisiin asuntoihin yhdistettävissä olevat asunnot, esteettömät asunnot, tilavammat huoneet, useampaan kuin kahteen suuntaan avautuvat asunnot, minimiä suurempi talon yhteistilojen määrä tai taloyhtiön omistukseen jäävien ulosvuokrattavien tilojen määrä nostaisivat asuntojen maksimimäärää. Kaavassa oleva asuntojen määrä voitaisiin tärkeiksi määriteltyjen tavoitteiden täyttyessä ylittää. Ylärajan määrittäisi vain rakennuttajan ja suunnittelijan kyky sovittaa asuntoja ja toimintoja tontille.

Kaavan mukainen asuntomäärä on alaraja, joka perustuu asemakaavan väestötavoitteeseen. Asuntojen lukumäärä kaavassa tulisi asettaa sellaiselle tasolle, että rakennuttajalle syntyy insentiivi tavoitella asetettuja laatutavoitteita myytävien asuntojen lukumäärän lisäämiseksi. Ja kaavoittajan taito sitten on rakentaa sellaiset lisäasuntojen ehdot –  laatupalkkiot – ettei talon kerrosalaa ja kerroslukua tarvitse erikseen rajata.

Asemakaavoissa varsinkin kaupunkialueilla on usein kaupunkiympäristön laatuun, estetiikkaan ja näkymiin liittyviä määräyksiä. Näiden pohjalta tietyille tonteille asetetaan erityisiä rakennuksen muotoon, materiaaleihin ja korkeuteen liittyviä määräyksiä. Ne on syytä koota erilliseen rakennustapaohjeeseen, jonka sisältö on neuvoteltavissa oleva asia. Kaavoittaja ei ole kaikkitietävä, hyvä suunnittelija voi keksiä uusia ratkaisuja kaavan kaupunkikuvallisen tavoitteen saavuttamiseen. Asemakaava on pysyvä osa ja tonttien rakennustapaohjeet voivat alueen rakentumisen aikana elää ja kehittyä.

Ongelma kaavamääräysten kustannuksia nostavasta vaikutuksesta on vältettävissä, jos tontinluovutus tapahtuisi aina hintakilpailulla. Silloin rakennuttajat joutuisivat ottamaan tarjouksissaan huomioon tontin rajoitteet. Kalliit määräykset alentaisivat tontin tarjoushintoja. Kaupunkiympäristön laatu saa näin hinnan, jonka kohtuullisuutta kaavoittaja ja poliitikot voivat arvioida. Tontinluovutuksen hintakilpailu ja rakennustapaohjeiden vahvistaminen on syytä yhdistää kehittämällä neuvottelumenettely, jossa kaupunki voi muuttaa sellaista rakennustapaohjetta, joka alentaisi liikaa tontinhintaa, tai johon rakennuttaja esittää paremman ratkaisun.

Kerrosluvun ja rakennusalan jättäminen kaavassa määrittämättä vaatii kuitenkin jonkin menettelyn, jolla naapuritonttien edut turvataan. Tehokkaimmin tämä tapahtuisi, kun asianosaiset saisivat vapaasti neuvotellen ratkaista, kuinka rakentaminen lähellä tontinrajaa ratkaistaan ja kuinka korkean talon varjostusvaikutukset estetään tai korvataan. Lisäksi ratkaisut pysäköinnin, piha-alueiden, yhteistilojen ja kulkuoikeuksien järjestämisestä voitaisiin ainakin osittain jättää korttelin tonttien väliseksi sopimusasiaksi. Julkisen vallan on kuitenkin määriteltävä neuvottelumekanismin pelisäännöt.

Tämä idean esittely on tarkoituksellisen suoraviivainen ja yksinkertaistava. Todellisuudessa muutos – kaavoituksen kääntäminen päälaelleen esteistä palkkioiksi – on tietenkin paljon monimutkaisempi asia. Lopuksi vielä ydinasiat:

A)  Kaavassa on vain asuntojen lukumäärä, jonka voi ylittää ilman ylärajaa, mikäli kaikki laatutavoitteet täyttyvät.

B)   Kaikki tontit luovutetaan myymällä ja kilpailuttamalla.

C)   Korttelin tontit voivat sopia yhteistyöstä ja haittojen kompensoinnin hinnoista.

Voisiko näillä pelisäännöillä luoda tilanteen, ettei rakennuttajan aina kannattaisi vain pienentää asuntoja? Ovathan kylpyhuoneet ja keittiöt rakentajalle kalleimpia neliöitä. Ja huoneiden väljentämisen rajakustannus alempi. Jos asuntojen suurentaminen ei automaattisesti vähentäisi myytävien asuntojen lukumäärää, vaan ehkä jopa päinvastoin, niin rakennuttajan kustannukset asuntoa kohden voisivat olla jopa alemmat. Kävisikö todella näin, että asuntotuotannon keskikoko voisi kasvaa kaavasääntelyn keinoin?  Vaikea sanoa, mutta kokeilemalla se selviäisi.

(esitelmä Kaupunkitutkimuksen päivillä Tampereella 28.4.2022)